13. April 2017

Sind Pfändung der Mietkaution oder Pfändung der Nebenkosten­erstattung erlaubt?

Sie wohnen zur Miete und haben Schulden? Dann geben Sie Acht, wenn Ihre Gläubiger die offenen Verbindlich­keiten per Pfändung einholen wollen. Im Rahmen der Zwangs­vollstreckung können neben Sachen auch Forderungen gepfändet werden.

Dazu zählen zum Beispiel auch die Pfändung einer Miet­kaution oder der Nebenkosten­erstattung. An diese Möglichkeiten denkt man bei Geldproblemen jedoch nicht als erstes. Erst wenn die Pfändung der Nebenkosten­erstattung angekündigt wird fragt man sich: Ist das überhaupt erlaubt?

Pfändung einer Mietkaution

Gemäß § 551 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann der Vermieter vom Mieter die Leistung einer Mietkaution in Höhe von maximal der dreifachen Monatskalt­miete verlangen. Die meisten Vermieter machen von dieser Form der Sicherheits­leistung in den von ihnen verwendeten Miet­verträgen Gebrauch.

Zwar dient die Kaution vorrangig als Sicherheit des Vermieters für die Mietsache und die Miet­zahlungen des Mieters. Vermögens­rechtlich ist sie aber dennoch dem Mieter zuzu­rechnen, da ihm im bei pflicht­gemäßem Verhalten ein entsprechender Rückzahlungs­anspruch gegen den Vermieter zusteht.

Ist der Mieter, der eine Kaution bei seinem Vermieter hinterlegt hat, verschuldet, kann der Fall eintreten, dass einer der Gläubiger die Kaution pfändet. Dann muss der Vermieter diese einschließlich der ange­fallenen Zinsen an den Gläubiger auszahlen. Allerdings entsteht ein solcher Zahlungs­anspruch erst dann, wenn das Miet­verhältnis beendet ist und der Vermieter die Kaution freigegeben hat. Denn der Vermieter hat das vorrangige Recht, eigene Forderungen gegen den Mieter mit der Kaution zu verrechnen, zum Beispiel wegen Beschädigung der Mietsache oder wegen Mietrückständen.

Möchte der Vermieter die Pfändung der Kaution zunächst verhindern, kann er in einer Dritt­schuldner­erklärung die so genannte Sicherungs­einrede entgegen­halten. Hiermit wird die Pfändung so lange aufgeschoben, wie der Hausherr die Miet­sicherheit zur Absicherung seiner Forderungen aus dem Mietvertrag benötigt, siehe auch Erläuterung zum Ablauf der Kautions­pfändung.

Pfändung einer Nebenkosten­erstattung

Der Vermieter erstellt für das abgelaufene Jahr eine Betriebs- oder Nebenkostenabrechnung. Daraus kann sich entweder eine Nachzahlung für den Mieter ergeben oder eine Nebenkosten¬erstattung, weil der Mieter durch seine pauschalen monatlichen Zahlungen mehr Geld eingezahlt hat, als nach dem Ergebnis der Nebenkostenabrechnung nötig war.

Die meisten Schuldner können ein Guthaben aus einer Nebenkostenerstattung gut gebrauchen. Was aber, wenn die Gläubiger im Rahmen der Zwangsvollstreckung pfänden? Ist das Guthaben wegen einer Pfändung der Nebenkostenerstattung verloren?

Eine Ausnahme gilt jedoch für Bezieher von Arbeitslosengeld II (Hartz IV). Bei diesen ist die Nebenkosten­erstattung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) und des Bundessozialgerichts (BSG) dann unpfändbar, wenn einem solchen Mieter im Folge­monat von der Agentur für Arbeit seine Leistungen für Unterkunft und Heizung reduziert werden und eine Verrechnung mit der Erstattung erfolgt. Denn in diesem Fall sichert der Rückzahlungs­anspruch zusammen mit den Leistungen lediglich das Existenz­minimum des Mieters.

Schutz vor Pfändung

Am besten ist man vor einer Pfändung geschützt, wenn man bei finanziellen Engpässen rechtzeitig tätig wird und nicht erst in eine länger andauernde Überschuldungs­situation gerät. Dies lässt sich natürlich leicht so sagen.

Aber selbst wenn man überschuldet ist, kann oftmals durch ein gutes Schulden­management und eine Schulden­regulierung das Risiko einer Pfändung möglichst gering gehalten und vor allem das zugrunde liegende Problem der Überschuldung gelöst werden.

In manchen Fällen kann bei Pfändung der Mietkaution oder Nebenkostenerstattung sogar bei Beauftragung einer Schuldnerberatung eine Pause oder gar Aufhebung für die Laufzeit der Schuldenregulierung ausgehandelt werden.