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AdvoNeo Ratgeber » Rechtsprechung & Schuldenfallen » Zwangsversteigerung – Das bittere Ende für Immobilieneigentümer





Zwangsversteigerung – Das bittere Ende für Immobilieneigentümer

Den Traum vom Eigenheim leben viele Menschen. Der durch­schnitt­liche Arbeitnehmer muss sich auf mehrere Jahr­zehnte einstellen, bis ein Kredit der Bank für ein Haus oder eine Eigentums­wohnung vollständig getilgt ist.

Jahrzehnte, in denen niemand vor Situationen gefeit ist, sich zu verschulden oder gar eine Privat­insolvenz anmelden zu müssen. Schicksals­schläge wie Krankheit, Scheidung, Jobverlust oder Todesfälle können jeden treffen und bringen das Leben durchein­ander. Oft geraten hierdurch auch die Finanzen ins Wackeln. Für Menschen mit Eigentum kann ohne professionelle Hilfe die Zwangs­ver­steigerung der eigenen vier Wände das Ende vom Lied sein.

Rechtsgrundlage der Zwangsversteigerung

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Die Zwangsversteigerung ist die härteste Variante der Zwangs­vollstreckung. Durch sie wird dem Schuldner das Eigentum dauerhaft entzogen. Aber warum kann Eigentum überhaupt zwangs­versteigert werden? Was steckt rechtlich dahinter?

Eine Bank wird einen Kredit (Verbraucher­darlehen nach §488, 491 ff. BGB) nur dann vergeben, soweit sie sich auf eine Sicherheit berufen kann. Es gibt verschiedene Möglich­keiten für Banken, sich für den Fall abzusichern, dass der Kredit­nehmer die geliehene Summe nebst Zinsen nicht zurück­zahlen kann.

Bei sogenannten beweglichen Sachen wird meist ein Eigentums­vorbehalt (§§449, 158 I BGB) vereinbart, wodurch das Eigentum vom Käufer erst mit voll­ständiger Kaufpreis­zahlung erlangt wird.

Bei unbeweglichen Sachen wie einem Haus oder einer Eigentums­wohnung, werden die Kredit­sicher­heiten Hypothek (akzessorisches Sicherungs­mittel, nur mit schuld­rechtlicher Forderung existent) und Grundschuld (nicht akzessorisch, daher bei Banken beliebter) verwendet, um dem Kredit­geber eine Sicherheit dafür zu geben, dass ein Darlehen nicht zurück­bezahlt werden kann. Hierbei ist vor allem die Sicherungs­grundschuld (§§ 1191, 1192, 1116 ff BGB) das geläufigste Kredit­sicherungs­mittel. Der künftige Haus­eigentümer bekommt ein Darlehen und die Bank kann sich im Falle einer Zahlungs­unfähigkeit gemäß §1147 BGB befriedigen.

§ 1147 BGB ist die zentrale Norm, welche auf das Zwangs­vollstreckungs­recht verweist und deutlich macht, dass der Sicherungs­geber (der Verbraucher/Käufer) die Zwangs­vollstreckung zu dulden hat.

Besonderheiten der Ehe bei Zwangsvollstreckung

Für verheiratete Immobilien­besitzer sind noch weitere rechtliche Regelungen zu berück­sichtigen. Haben beide Personen Eigentum an der Immobilie nach §§ 873, 925 BGB erworben? Wenn nicht, liegt dann der gesetzliche Güter­stand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 ff BGB, jeder Ehepartner behält Alleineigentum an seinen Sachen) vor? Kann derjenige Ehepartner, welcher nicht zwangsläufig gegenüber der Bank verschuldet ist, sondern für einen weiteren Kredit etwa eine nachrangige Kredit­sicherheit gegeben hat, das Eigentum auf den anderen Ehepartner übertragen?

Wäre die Immobilie dann von der Zwangs­voll­streckung ausgenommen oder liegt hier rechtlicher Missbrauch vor? Für all dies muss anwaltlicher Rat eingeholt werden, denn im Endeffekt geht es um Ihre Existenz!

Nach §§ 864, 866 BGB kann der Gläubiger verlangen, dass eine Zwangs­hypothek in das Grundbuch (Publizitäts­träger im Immobiliar­sachenrecht) stattfindet, eine Zwangs­verwahrung oder eine Zwangsvollstreckung zu tätigen ist. Da der Gläubiger zumeist wirt­schaftliche Interessen hat, ist letztlich die Zwangs­versteigerung unumgänglich. Zuständig für den Ablauf der Zwangsversteigerung ist das Amts­gericht, wie es in § 1 ZVG (Zwangsvoll­streckungs­gesetz) geregelt ist, welches als besonderes Gesetz für diese Thematik kodiert wurde (vgl. § 869 ZPO).

Die Thematik der Zwangs­vollstreckung ist in der Zivil­prozess­ordnung (ZPO) geregelt und umfasst mehrere hundert Paragrafen, deren Komplexität als Laie schwerlich zu durch­dringen ist.

Damit aber erst einmal genug zum rechtlichen Teil.

Zwangsversteigerung verhindern

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Bei der Zwangsversteigerung geht es der Bank darum, die noch geschuldete Summe einzu­treiben, welche im Darlehens­vertrag festgelegt wurde. Das passiert mit allen der Bank zur Verfügung stehenden Mitteln. Kein Hausbesitzer möchte seine Immobilie im Zwangs­versteigerungs­portal im Internet wiederfinden sondern lieber die Zwangsversteigerung verhinden.

Wer als Immobilien­besitzer merkt, dass die finanzielle Situation immer schwieriger wird und die monatlichen Raten zu hoch sind sollte frühzeitig mit einer Schuldnerberatung Kontakt aufnehmen. Je früher, desto wahrscheinlicher kann das Haus gerettet werden. Das Selbst­verständnis einer Schuldnerberatung ist es, den Sicherungs­fall (die Anordnung der Zwangsversteigerung) erst gar nicht eintreten zu lassen.

Droht die Zwangsversteigerung, gilt es, Zeit zu gewinnen. Soweit nicht beide Ehepartner verschuldet sind und wie oben beschrieben ein Vorgehen in Erwägung gezogen wird, müsste der Gläubiger erst vor Gericht einen Titel (meist ein Urteil, vgl. §708 ZPO) erstreiten, um diesen dann im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen.

Vorher und in dieser Zeit kann eine Schuldner­beratung in den Dialog mit dem Gläubiger (bei Zwangs­versteigerung ist dies die Bank) treten. Es kann zum Beispiel vereinbart werden, dass der Haus­eigentümer das Haus frei verkaufen darf, um einen möglichst hohen Kaufpreis zu erreichen. Oder durch eine außer­gerichtliche Schulden­regulierung werden die anderen Schulden und Raten soweit reduziert, dass die Einnahmen wieder zur Deckung der Rate für die Immobilie ausreichen.

Wenn Sie sich als Immobilien­besitzer in finanzieller Notlage befinden und Ihre Immobilienschulden Ihnen über den Kopf wachsen, können Sie die Soforthilfe bei Schulden kostenlos anfragen nutzen, um über per Anfrage eine kostenfreie und für Sie unverbindliche Beratung zu Ihrer Situation und Ihre Möglichkeiten der Entschuldung bei der anwaltlichen Schuldnerberatung AdvoNeo zu erhalten.



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AKTUALISIERT

23. Mai 2017