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Mietschulden können Ihre Existenz bedrohen. Deswegen sollten Sie immer versuchen, diese als erstes zu begleichen. Wenn Sie dennoch mit Zahlungen Ihrer Miete in Rückstand geraten oder Ihnen eine Kündigung zugestellt wird, sollten Sie wissen, was zu tun ist, um eine Räumung der Wohnung zu verhindern.
Zu Mietschulden zählt nicht nur die reine Miete. Auch Nebenkosten und die eventuell einmal im Jahr fälligen Nachzahlungen nach der Nebenkostenabrechnung des Vermeiters gehören zu den Mietschulden.
Spricht Ihr Vermieter Ihnen eine ordentliche Kündigung aus, muss er diese begründen. Je nachdem wie lange das Mietverhältnis angedauert hat, kann die Kündigungsfrist von 3 Monaten (bis 5 Jahre Mietverhältnis) bis 9 Monaten (ab 8 Jahren Mietverhältnis) reichen.
Das Hauptproblem ist jedoch die fristlose Kündigung bei Mietschulden. Vermieter können Ihnen dann Ihre Wohnung fristlos kündigen, wenn Sie mit der Miete zwei Monate im Rückstand sind oder sich über einen längeren Zeitraum ein Zahlungsrückstand aufgebaut hat, der zwei Monatsmieten entspricht.
Bevor Sie eine fristlose Kündigung aufgrund einer Verletzung des Mietvertrags erhalten, muss Ihnen der Vermieter eine Abmahnung zukommen lassen. Ein typisches Beispiel ist ein Mieter, der regelmäßig gegen die Hausordnung verstößt, indem er laut Musik spielt und die anderen Mieter stört. In einem solchen Fall kann der Vermieter erst die fristlose Kündigung aussprechen, wenn nach einer Abmahnung erneut der Verstoß durch den Mieter geschieht. Dies gilt jedoch nicht für Zahlungsverzug. Bei nicht gezahlter Miete ist keine vorherige Abmahnung nötig.
Auch wenn Ihnen wegen Mietschulden die Wohnung gekündigt wurde, darf ihr Vermieter in keinen Fall die Wohnungsschlösser eigenmächtig austauschen. Mit einer einstweiligen Verfügung können Sie dies verhindern und rückgängig machen.
Wurde Ihnen eine fristlose Kündigung ausgesprochen bedeutet das nicht, dass Sie direkt auf die Straße gesetzt werden dürfen. Für die Anordnung der Räumung einer Wohnung benötigt Ihr Vermieter einen Titel gegen Sie, den er vor dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, durch ein Urteil einholen muss. Danach muss er einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen, er darf sie nicht eigenhändig "vor die Tür setzen".
Prüfen Sie sofort, ob die Kündigung in der rechtlich erforderlichen Form bei Ihnen eingegangen ist.
Die Kündigung wegen Mietschulden muss laut § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen und mit der Originalunterschrift des Vermieters unterzeichnet sein. Zudem muss der Kündigungsgrund mit Höhe des Mietrückstandes nachvollziehbar dargestellt werden. Kündigungen müssen zudem gegenüber allen Mietern der Wohnung ausgesprochen werden.
Wurde die Kündigung aufgrund von Mietschulden von Ihrem Verwalter ausgesprochen, muss dieser eine Vollmacht im Original beiliegen. Liegt diese nur in Kopie vor oder fehlt sie ganz, können Sie die Kündigung mangels ordnungsgemäßer Bevollmächtigung zurückweisen, müssen dies aber unverzüglich tun. Die Kündigung ist dann unwirksam und muss neu erklärt werden. Es muss dann eine neue Kündigung ausgesprochen werden. So können Sie etwas Zeit gewinnen.
Nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Vermieter auf.
Oft kann man in einem vernünftigen Gespräch Vereinbarungen treffen, um eine drohenden Räumungsklage zu verhindern. Diese möchten die meisten Vermieter wegen des Kostenrisikos und der Ungewissheit vermeiden.
Wichtig: Wurde Ihnen eine Kündigung ausgesprochen, ist rechtlich das Mietverhältnis beendet. Können Sie sich mit Ihrem Vermieter einigen, sollten Sie sich die Fortführung oder Neubegründung des Mietverhältnisses unbedingt schriftlich bestätigen lassen. Ansonsten können Sie dies eventuell später nicht beweisen und Ihr Vermieter hat weiterhin die Möglichkeit, die Räumung der Wohnung zu veranlassen.
Bemühen Sie sich, so schnell wie möglich die Mietschulden zu begleichen.
Denn selbst wenn Ihnen eine Räumungsklage bevorsteht, gibt es eine Schonfrist (bis zu zwei Monate), innerhalb derer die Klage durch Ausgleich der Schulden abgewendet werden kann. Hierfür können Sie sich Hilfe suchen (Nummern 4 und 5).
Wenden Sie sich an den örtlichen Mieterverein.
In der Regel kann Ihnen der örtliche Mieterverein Fragen zum Thema Mietschulden beantworten und Ihnen erklären, welche Möglichkeiten Sie haben, Ihre Mietrückstände kurzfristig auszugleichen. Eventuell kann es auch ausreichende Begründungen für verspätete Zahlungen geben oder es gibt anerkannte Mietminderungen, die nicht berücksichtigt wurden.
Bringen Sie in Erfahrung, ob Ihnen Sozialämter bzw. JobCenter helfen können.
Es gibt die Möglichkeit, dass Sozialämter (oder bei Leistungsbeziehern nach dem Sozialgesetzbuch II die JobCenter) Ihre Mietrückstände übernehmen. Dies ist möglich, wenn die Sicherung der Unterkunft notwendig ist und damit die Wohnungslosigkeit verhindert werden kann. Dazu zählt auch die Übernahme von Nebenkosten oder Kaution. In den meisten Fällen müssen Sie das Geld zurückzahlen (Darlehen). Sozialämter und JobCenter übernehmen jedoch die Mietrückstände nicht, wenn Sie in einer unverhältnismäßigen Wohnung (beispielsweise eine sehr große und teure Wohnung) leben.
Haben Sie ein geringes Einkommen und können deswegen Ihre Miete nicht zahlen, lohnt es sich zu prüfen, ob Sie einen Anspruch auf Wohngeld haben.
Nein. Auch wenn Sie wegen Ihrer Mietschulden eine Kündigung erhalten haben und alle oben aufgeführten Mittel fehlgeschlagen sind, gibt es zum Beispiel städtische Übergangswohnungen. Viele Städte haben zudem Stellen für Wohnungsnotfälle, die bei Räumungsklagen informiert werden und Sie bei der Suche nach einer neuen Wohnung unterstützen.